中指院:跟蹤10月房產政策 房貸利率滿月調查
買房加群，省錢不踩坑，只買對的不買贵的房全國產業網訊：中國指數钻研院11月3日發布《2014年10月中國房地產政策跟蹤報告》，10月百城價格指數同環比均下跌。2014年10月，全國100個都會（新建）室第均匀價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。
1、市場情況：10月百城室第均價同環比均下跌，各類都會成交繼續回升
10月百城價格指數同環比均下跌。2014年10月，全國100個都會（新建）室第均匀價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。從漲跌都會個數看，73個都會環比下跌，27個都會環比上漲。同比來看，全國100個都會室第均價下跌0.52%，在經歷連續22個月上漲後初次下跌。十大都會（新建）室第均價為18932元/平方米，環比下跌0.31%，跌幅較上月縮小0.92個百分點，同比上漲2.15%，漲幅較上月縮小2.31個百分點。
10月各類都會成交量環比均回升，且同比降幅有所收窄。10月，一線都會月度周均成交回升，從分歧都會來看，北京、上海、廣州環比增幅均超過50%，此中上海環比增幅達87%，深圳增幅為48%。但從1-10月（1-44周）累計數據來看，一線都會累計成交量同比降幅小幅擴大至33%。二三線都會本月周均成交環比增長18.4%，同比降幅收窄至12.6%。除青島、南昌、長春、貴陽和溫州外，其余都會環比均增長，此中南京、長沙和中山的環比增幅超過50%。從累計數據來看，二三線都會同比降幅收窄0.9個百分點至18.8%。
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2、新增個貸同比持續減少，銀行執行新政力度纷歧
三季度末新增個人購房貸款繼續少於上年同期。2014年以來，房地產貸款和個人購房貸款余額同比增速持續收窄。9月末，商品房銷售面積同比降低8.6%，房地產貸款同比增長18.2%，增速較去年底低0.9個百分點。同時，據統計，9月末個人購房貸款余額同比增長17.5%，增速較去年底放緩3.5個百分點，較上半年放緩0.9個百分點，此中1-9月新增個人購房貸款1.3萬億元，同比少增400億元。從結構上看，新增個貸占房地產貸款的比例由2013年的73%降低至63%。
重要上市銀行個人住房貸款增速降低。本年以來，盡管各重要上市銀行的個人住房貸款仍在上升，但增速明顯放緩。中國銀行上半年個人住房貸款1.6萬億元，同比增長10.4%，增幅明顯小於貸款總額，個人住房貸款占貸款總額的比重也較去年底降低0.6個百分點至19.2%。與去年底比拟，工行、農行、交行的個人住房貸款增速均有所降低，此中工行增幅收窄幅度，為4.2%。
本年以來商品房量價下行，部門銀行貸款收緊，個貸利率有所提高，导致個人購房貸款增速降低。央行房貸新政的推出，一方面有助於從資金方面緩解部門自住型特别是改良型需求的購房壓力，另外一方面也能够吸引部門投資型需求入市緩解今朝房地產市場的連續下行趨勢。
新政後各銀行根據各地市場實際情況制订執行細則。“930”房貸新政後，部門銀行調整房貸政策，今朝已經有中行、建行正式對外颁布房貸新政細則，招行、工行和農行也已經依照新政執行，可是新政細則仍有待颁布。從中行、建行的房貸新政細美食推薦,則來看，首套房的貸款利率下限均已下調，二套住房的“認貸不認房”也較為明確，購房人在擁有1套住房且已經結清相應貸款的再次申請貸款時，可以參照執行首套房貸款政策。别的，中行也對於三套及以上的購房者貸款需求做出明確規定，“根據告貸人償付能力、信誉狀況等身分審慎掌控並具體確定首付款比例和貸款利率程度”。
在總體放寬的布景下，分歧地區對於新政的執行存在差異。10月13日，央行上海分行召18家銀行開房產新政的通氣會中指出，房貸新政中對於已有一套還清貸款後新增一套算首套需有附加條件：新增的一套必須是上海平凡室第(總價內環以內330萬元，內外環間200萬元，外環之外160萬元)。相較於央行新政中的規定，上海對二套嚴格的平凡室第認定標準，使得房貸新政的受眾較小，對市場的影響將相對有限。
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各地首套房貸款利率有所下調，但貸款條件較為嚴格。從各地來看，首套房貸款利率广泛下調，部門銀行可達9折優惠，利率程度明顯低於上半年。可是，從利率实施條件來看，優惠利率較為嚴格，此中北京招行的9折貸款利率必要存貸款額15%的保證金一年，中行、農行等銀行的利率僅有優質客戶可以享受。
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3、中心表態托底市場平穩發展，各地持續靈活調整
中心提出穩定住房消費。10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，请求重點推進住房等六大領域消費，此中關於住房消費，李克強提到“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金付出房租條件”。“穩定住房消費”象征著比年來嚴厲的調控政策將趨於穩定，限購、限貸等辦法調整將以穩定住房消費為主，保障房建設也將成為支撐住房需求的首要一環。
兩都會明確取缔限購。10月，天津、烏魯木齊先後颁布周全取缔限購，而此前兩都會均已在執行層面有所放松。同時，針對三亞放松限購的傳聞，當地住建局相關負責人暗示，出於加速三亞產業結構轉型升級的考慮，暫不考慮取缔房地產限購政策；北京也重申仍將堅持限購不放松。一線都會仍面臨較多的住房剛性需求，年內放開限購的可能性較小。
多地加強財稅支撑，促進市場穩定。10月，寧波、重慶、濰坊出臺政策，加強財稅支撑。寧波、濰坊給予滿足條件的購房者財政補貼或優惠，此中寧波提出對於高校畢業生初次購買平凡住房的，90平及如下住房可享受1%的購房補貼，90至140平方米如下的給予0.75%的購房補貼；濰坊則對於個人購買首套房可獲得實繳契稅100%補貼。别的，重慶也出臺政策調整房產稅征收標準，為按建築面積的成交單價統一扣除20%的裝修費後，再確認是不是屬於應稅住房。
各地公積金政策根據市場情況靈活調整。10月，武漢、蘇州均放松公積金申請條件，低落二套房公積金貸款的首付比例下調為衡宇總價的30%，而杭州申請公積金貸款購買第二套住房並已結清購房貸款的，執行首套房貸款政策；未結清購房貸款的，貸款首付比例不低於60%，貸款利率為公積金貸降血糖保健茶,款基準利率的1.1倍。但同時，廣州發文收緊公積金貸款，規定“已利用過住房公積金貸款的人，不予貸款”，重要源於廣州公積金貸款存貸比過高，8月已經高達82.14%，為保障首套自住型需求的貸款，制止公積金第二次貸款。
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4、三部門就公積金聯合發文，多地進行優化調整
住建部、財政部、央行發文調整公積金政策，低落貸款標準，加至公積金操纵，推動異地貸款。10月9日，為提高住房公積金個人住房貸款發放率，支撑繳存職工購買首套和改良型自住住房，三部門聯合下發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（如下稱《通知》）。《通知》提出低落貸款申請條件至連續繳存6個月（含）以上，並且針對發放率在85%如下的都會，提高首套自住住房的貸款額度，而針對發放率在85%以上的都會，積極協調組合貸。同時，《通知》中也提出積極推進異地貸款，並簡化公積金貸款申請流程，低落中間費用。
多地調整公積金政策，加至公積金操纵率。下半年以來，湖南、安徽、深圳等多個省市出臺政策，放松公積金貸款條件，加至公積金貸款力度。湖南、安徽明確提出異地貸款，深圳、蚌埠、大連、無錫等都會則先後低落貸款條件，此中蚌埠貸款條件低落為只要連續繳存3個月以上，合适條件便可申請公積金貸款；武漢、蘇州、杭州等地低落二套房公積金貸款的首付比例為30%；成都明確賬戶余額不足1.5萬元的，也能貸到30萬。蚌埠、無錫、成都等都會則直接提高公積金貸款額度，此中無錫將告貸人及配头的貸款額度由50萬元上調至60萬元，成都也於11月1日起，單筆貸款額度由40萬元提高至50萬元。别的，廈門、蘇州等地明確提出優化公積金貸款流程，低落費用。
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5、金融財稅不斷深化鼎新，处所債務融資日趨規範
上市公司辦理逐漸完美，市場化進程推進。證監會在10月先後發布了《關於鼎新完美並嚴格實施上市公司退市轨制的若幹意見》《上市公司重大資產重組辦理辦法》和《關於點窜〈上市公司收購辦理辦法〉的決定》。對於房地產企業而言，退市及收購轨制的完美，有益於推動企業之間的良性競爭，從而帶動房地產市場持續發展。而資產重組和收購的簡政放權，渐渐推動金融市場化，有益於公司更積極的通過資本市場解決資金及本身發展等以一系列問題。
中心加大处所債務監管，規範处所債務融資平臺。10月國務院颁布《關於加強处所當局性債務辦理的意見》，賦予处所當局依法適度舉債的權限，创建規範的处所當局舉債融資機制，推廣利用當局與社會資本互助模式，鼓勵社會資本通過特許經營等方法，參與都會基礎設施等有必定的公益性事業投資和運營，同時提出把处所當局債務分門別類納入全口徑預算辦理。隨後，洗澡神器，在10月28日財政部颁布《处所當局存量債務納入預算辦理清算甄別辦法》中，對於处所當局負有償還責任的存量債務提出分歧的甄別類別，並且凡債務率超過預警線的地區，必須做出書面說明並經當局重要負責人簽字確認。
加速房地產稅立法並這時推進鼎新，使房地產稅渐渐成為处所材政持續穩定的收入來源。材政部部長樓繼偉在《求是》上發表稱，“房地產稅立法並這時推進鼎新。總的标的目的是，在保障根基栖身需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等身分，公道設置建設、買賣、保有環節稅負，促進房地產市場康健發展，使房地產稅渐渐成為处所材政持續穩定的收入來源”。房地稅是今朝我國稅制鼎新的首要一環，也是房地產長效調控機制的首要部門，房地產稅的征收，能夠有用引導公道住房需求，保障房地產市場的康健發展。
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6、预测：差別化信貸調控市場，提高公積金根基保障感化
信貸政策在房地產調控中繼續發揮首要感化。限購正在渐渐退出，限貸政策在首套房貸款在首付比例、貸款利率方面仍明顯存在明顯優惠，貨幣信貸政策有助於區分家民的公道自住需求及投資投機需求。我們認為，在長效調控機制還没有创建，可是限購手腕正在渐渐退出的過渡時期，差別化的信貸政策能夠按捺部門投機需求，成為房地產調控的首要手腕。四時度甚至来岁的房地產市場若何變化，將在很大水平上取決於信貸政策的執行情況。
提高公積金的根基保障感化。公積金轨制是我國住房保障轨制的一部門，完美的公積金提取及貸款轨制，能夠盤活資金存量，有助於解決今朝部門中低收入階層的住房資金需求。今朝，三部門聯合下發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，從多方面調整公積金貸款政策，預計各地將陸續出臺執行細則，提高公積金操纵率，加至公積金利用範圍，推動異地貸款，创建完美的公積金保障體系.
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