|
|
買房加幸福空間,群，省錢不踩坑，只買對的不買贵的
公积金按揭貸款是怎麼的呢？下面為大师详细先容一下，公积金按揭貸款计较多利用按揭貸款利錢计较器，網上有專門的软件，大师可以在baidu里搜刮一下。
公积金按揭貸款流程以下：
一、告貸人申请住房公积金貸款必要向市住房公积金辦理中間提出版面申请，填写住房公积金貸款申请表并照实供给有關資料。
二、市住房公积金辦理中間賣力告貸人資历、担保人資历、貸款额度和貸款刻日的审查及合同的填写赞成後，告貸人降酸茶,與中間签定相干合同或协定，并按中國人民銀行划定打點保险。
三、貸款手续打點终了後，市住房公积金辦理中間给銀行签發准许貸款通知书，銀行接到貸款通知书後打點貸款划付手续
若客户采辦小我住房時申请的是贸易性貸款，如：小我住房按揭貸款、小我住房讓渡貸款、小我再買賣住房貸款。那時購房因各类缘由没有申请到“公积金”貸款，而如今小我公积金缴存到达划定的年限和金额，且已知足公积金申请購房貸款的前提，固然今朝贸易銀行還不克不及将購除臭機，房贸易性貸款轉换為公积金住房貸款，但却可提取公积金举行了偿贸易性貸款本息。只要告貸人到公积金辦理中間申请并打點提取公积金相干手续，便可提取公积金奉還小我住房貸款本息。
申请銀行小我住房貸款事情流程：
（一）買方要與開辟商签定《商品房预售左券》。
（二）付出30％以上的房款。
（三）去房管部分打點预售挂号。
（四）辦完预售挂号後，買方持左券正本，填写告貸申请及告貸合同。
两种還貸方法利錢天地之别
購房人只晓得貸款必需了偿利錢，但是，采纳分歧的還貸法子，利錢却有天地之别。貸款额在40万元摆布、期限30年的，利錢差额可以到达10万元之巨！至于這個，很多人都還被蒙在鼓里——两种還貸法利錢差额大，在此摘录一篇供您参阅。
刘师长教师上個月刚買了新居，并辦完了住房貸款手续，每個月還貸额近2000元。谁晓得就在本月即次還貸後，刘师长教师却晓得了一件讓他大為诧异的事———他的一名亲戚和本身貸款额度相差无几、年限不异，可是整體還貸利錢却相差近2.5万元！缘由只是他们采纳了分歧的還貸方法。而此前，刘师长教师称本身對另外一种還貸方法全无所聞。
“在签合同的時辰，銀行事情职员只是抱来一大堆貸款合同，密密层层的，然後帮你一會翻到這里、一會翻到那邊，指着一些空缺的处所，讓你签上姓名、填上身份证号码、按上指模便可，底子没有说起另有此外一种還款法子。”
签下這份貸款合同後，刘师长教师本身测算了一下，利錢总额高达17.6万多元。要不是亲戚提示，刘师长教师還觉得貸款就是如许辦的，又愤恚又心疼的刘师长教师不由得把本身的貸款合同拿出来又细心翻了好几遍，發明合同里简直有两种貸款法子可供本身選择，可是空缺处已被銀行事前填上了等额本息還款法，底子就没有本身斟酌的余地。他请朋侪算了一下，若是套用此外一种還款法子，那末本身30万元、20年贸易性住房貸款利錢总额不到15.2万元，比如今要少2.49万元。
銀行广泛主荐“等额法”
连日来，记者也以購房人的身份對南京多家銀行举行了暗访。
农業銀行新街口支行的消费信貸超市，记者暗示筹备采辦一处总價為80万元的商品房，首付30%，公积金貸款12万元，余下的44万元筹备打點贸易貸款，30年還清。一名事情职员热忱地欢迎了记者。她起首给记者先容了本息還款法(等额法)，經由過程测算，“月還款额”一项显示為2372.78元；
记者随之扣問有没有其他的還款方法，该事情职员说另有另外一种“本金還款法”(递减法)。每一個月的還款额都分歧，從3000元摆布逐步递减到1000多元。
该選择哪种法子呢？如下是记者和该事情职员的一段對话：
“两种還貸法子哪种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付點錢，可是常人都不會比及30年才還清的，若是提早還貸的话就没有那末大差距了。况且利用递减法固然後面還得少，可是一起头压力太大了。”
“哪种更便利呢？”
“种等额法便利，每一個月只需按月還给銀行不异数额的錢就好了。第二种递减法每一個月的錢数都分歧，算起来也很贫苦……以是咱们一般都举荐客户選择等额法。”
记者继续以購房人的身份德律风咨询了贸易銀行、招商銀行、工商銀行、扶植銀行等多家銀行，大大都都以先容“本息還款法”即等额法為主，有的乃至底子不说起递减還款方法。固然一些銀行事情职员终极也認可應當依照小我的分歧环境伊莉影片區,選择還款方法，可是從其话语中，可以很较着地听出對等额法的偏向性。
銀行偏向性在于息差
致銀行發生這类偏向性的缘由安在呢？一名從事金融行業多年的人士画龙點睛：“關头在于息差。”
“两种法子的利錢差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子举行了一番计较，得出的成果使人震動———一样是44万元、30年的贸易性貸款，等额法的利錢总额為41.4万多元，而递减法為29.7万元摆布。两种分歧還貸法子利錢居然相差11万元之多！
该人士称，一样一笔貸款营業，對付“吃利錢饭”的銀行来讲，固然但愿購房人全都選择利錢高的還貸法子。就像普互市品交易同样，一般的商家城市举荐主顾采辦代價高、利润高的商品，怎样會举荐代價低、利润低的商品呢？
至于銀行诠释的“等额法比递减法便利”的来由，记者發明，利用递减法現实上也其实不如想像的那末贫苦。固然每一個月的還款额都分歧，可是详细数额其实不必要人力测算，銀行的计较機體系十分轻松地即可以打印出30年中每個月還款数据的表格，購房人只需依照交錢就好了。
此外一個“递减法起头還款压力大”的诠释，记者經由過程業内助士测算發明，固然递减法開首的還款额度简直较高，為3000元摆布，可是相對付等额法2372元来讲，也就超過跨過620元摆布，且延续時候也只有一年零两個月。大大都時候的還款额集中在2000多元和1000多元之間。信赖600多元的差额大大都購房人都能經受，况且，如许“省下来”的利錢高达11多万元，值得大大都購房人從新斟酌。
銀行称没占到廉價
建行、中行、农行、民生等几家銀行在接管记者采访時称，两种還款法子概况上看二者利錢总额相差很多，而現实上二者的计较道理是一回事。
“不存在銀行占廉價。起首，两种還貸法子其实不是哪家贸易銀行本身制订的，而是央行划定的。”建行江苏省份行房地產信貸到处长丛华昌先容说，1998年5月央行公布了《小我住房貸款辦理法子》，划定了住房貸款有等额本息和等额本金两种還款法子。不论是哪一种還貸法子都是合适划定的。并且現实上两种還款法子计较道理是同样的。
“简略地看，二者利錢是相差必定额度，可是對付銀行来讲，并无經由過程哪一种方法多收了主顾的利錢，由于這两种還貸方法都是依照客户占用銀行資金的時候價值来计较的。”
丛处长诠释，造成這两种還款法子利錢总额分歧的根来源根基因，在于主顾占用銀行資金產生了變革。递减還款法，因為主顾一起头就多還本金，以是越日後所占銀行本金越少，因此所發生的利錢也少。而等额本息還款法例分歧，起头還的貸款本金较少，占用銀行資金相對于也较多，以是利錢也會响應增长。
對今朝老苍生對两种還款方法不太领會、不太認识的近况，昨天一些銀行暗示此後在打點貸款以前，将增强告诉义務。
“可能咱们的部門柜面职员會感觉選择等额本息還款法是商定俗成的事，老苍生也习气于這类還款方法，以是就没有對递减法举行诠释和鼓吹，客户来了就照老法子给辦了。”
一些銀行暗示，此後在打點住房貸款前，“要将话说在前面”，讓客户自立選择。
消协称購房人有知情权
南京市消费者协會秘书长孙建和在分解上述征象時说，貸款購房也是一种消费举動，消费者享有《消法》付與的知情权和選择权。銀行作為向消费者供给辦事的谋划者，有义務在辦事场合的显著位置公示两种分歧的辦事内容，即两种分歧的還款方法。此外，還應當客观地且明白地向消费者先容两种還款方法的分歧的地方，和各自的利弊，不然，就是陵犯了《消法》付與消费者的权力。
我國《消法》第八条、第九条划定，“消费者享有知悉其采辦、利用的商品或接管的辦事的真实环境的权力”；“消费者有权自立選择商品或辦事方法，自立决議采辦或不采辦任何一种商品、接管或不接管任何一项辦事”；“消费者在自立選择商品或辦事時，有权举行比力、辨别和筛選。”
孙建和認為，若是銀行在没有明白告诉两种還款方法及其利弊的环境下，私行替消费者作主選择此中一种還款方法，那末就违法了《消法》的上述划定，對消费者的知情权、選择权構成為了陵犯。
缘由在两邊信息不合错误称
貸款購房人可以享受两种分歧的還貸法子，這是中國人民銀行的明文划定。但是，為什麼到了現实操作中，一种方法深受青睐，而另外一种方法就较着遭到“冷遇”了呢新屋通水管,？致使本金還款法“銀行不荐、消费者不知”的根来源根基因到底是甚麼？
受访的多位專家及業内助士均一致指出，購房人和銀行之間紧张的信息不合错误称，是重要缘由。在市场經济前提下，這类信息不合错误称的局限必定可以给銀行成心偶然隐瞒信息、攫取更多利錢收入缔造有益前提；而購房人因為信息缺少，必定处于弱势。
錢苏平状师说，消费者究竟结果不是銀里手，人民銀行的划定也只是面临銀行而设的，平凡人无從得悉，以是在選择購房貸款時，常常是銀行说甚麼就是甚麼，具备必定的盲從生理。
陈广华状师也認為，在貸款購房進程中，銀行和購房人处于较着的不服等职位地方。銀行占据了大量消费者不具有的信息，并且有充实的来由和前提對消费者購房作出主观指导。
两种還貸方法比力
一、计较法子分歧。
等额本息還款法。即告貸人每個月以相称的金额了偿貸款本息。
等额本金還款法。即告貸人每個月等额了偿本金，貸款利錢随本金逐月递减，
二、两种法子付出的利錢总额纷歧样。在不异貸款金额、利率和貸款年限的前提下，“本金還款法”的利錢总额要少于“本息還款法”；
三、還款前几年的利錢、本金比例纷歧样。“本息還款法”前几年還款总额中利錢占的比例较大(有時高达90%摆布)，“本金還款法”的本金平摊到每次，利錢借一天年一天，以是两者的比例時也就各占50%摆布。
四、還款先後期的压力纷歧样。由于“本息還款法”每個月的還款金额数是同样的，以是在出入和物價根基稳定的环境下，每次的還款压力是同样的；“本金還款法”每次還款的本金同样，但利錢是由多到少、挨次递减，等同环境下，後期的压力要比前期轻很多。
----------我是富丽丽的朋分線-----------
更多房產資讯，更多業内動态，敬请存眷房全國（微旌旗燈号：Fang-com1999）。
更多購房常识，更多宝典秘籍，敬请存眷房全國購房指南（微旌旗燈号：sfzhishi）。 |
|
發表於 2022-8-20 19:36:20
收藏