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自客岁下半年江蘇樓市進入下行曲線以來，業內對本年一季度的“小陽春”额外等待。現在一季度剛剛過去，小陽春有沒有到來？從國家統計局颁布的數據來看，江蘇四城2月新居價格環比兩升兩降。二手房方面，仍在“低溫運行”，南京一季度買賣數據顯示，成交量環比下滑21.3%，成交均價小幅上漲1.2%。
本年一季度，江蘇樓市經歷了諸多“變化”：銀行貸款利率下調、放款速率加速﹔地皮政策有“變”，南京2022年首批集中供地，下調競買保証金比例，提高房地價差，低落租賃住房配建请求﹔供需關系也在悄然變化，南京部門熱門地塊樓盤首付由八成降至五成。專家認為，在多方利好加持下，房地產市場下一步還將繼續積極調整。
房貸利率低落，“錢袋子”鬆綁
本年一季度，國家層面關於促進房地產市場康健發展的聲音不斷。1月16日，國家發改委發布《關於做好近期促進消費事情的通知》，特別提到了“住房消費”：促進住房消費康三重汽車借款免留車,健發展。支撑商品房市場更好滿足購房者的公道住房需求。因城施策促進房地產業良性循環和康健發展。1月18日，央行副行長劉國強在新聞發布會上說：“把貨幣政策东西箱開得再大一些。”1月20日，中國人民銀懶人減肥，行時隔20個月後初次降息，1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR下調5個基點。
本年一季度，銀行房貸利率持續低落，相當於給老苍生的錢袋子“鬆綁”。據記者领會，在南京，相對於2021年主流銀行房貸利率超過6%的狀況，現在已經周全跌至5.8%如下，首套房貸利率低至5.6%如下，最低5.2%。主營河西中部片區的二手房經紀人張誠幫記者算了一筆賬，假设購房人貸款總額200萬元、按揭30年，依照現在的最低利率，還款總額可比客岁節省36萬元之多。
南京房地產學會副會長孟祥遠認為，南京的銀抗皺面膜，行房貸利率和同級別的都會和北京、上海、深圳等一線都會比拟，還是偏高的。蘇州主流銀行的房貸利率本年以來一向處降低態勢。本年1月，蘇州首套房首貸利率在5.0%摆布，最低4.9%。2月中旬，則繼續降低至4.85%摆布，最低4.75%。3月中旬，又降至4暖暖通水管,.6%摆布，創近5年來新低。而南京今朝的形勢，“客岁是額度緊張，人等額度，現在是額度在等人”，孟祥遠判斷，南京的房貸利率有進一步下調的空間。
房貸的放款速率也在加速。客岁下半年，南京二手房貸款放款時間約在3—6個月。現在，已經縮短至一個月以內。蘇州市二手房貸款放款速率，本年以來也明顯加速，今朝已最快兩周。
金融政策對樓市的影響初見成效。蘇州下調房貸利率後，3月份新居銷售數據環比增長近七成。根據蘇房網數據，3月份蘇州新建室第網簽4387套，環比2月份的網簽2585套增長69.71%。
地皮政策鬆動，購房門檻低落
3月24日，南京市發布2022年度第一次集中出讓地皮通知布告，一次性推出20幅地塊，均位於主城、江北新區、浦口和江寧等市場活躍度較高的熱點片區。與2021年三次集中供地分歧的是，該批地塊下調競買保証金比例，19幅地塊取缔了租賃住房配建请求，毛坯房限價上調，房地價差加大。别的，還取缔了房地產企業競得地塊數量限定。
孟祥遠暗示，南京這次通知布告的地皮出讓政策調整，可以必定水平上提振房地產市場活气。比方，取缔租賃住房配建请求，相當於減少了房地產企業的拿地本錢。競買保証金比例下調至肇端總價的20%，低落了企業的資金壓力。房地產價差的調整是這次最受關注的，這條政策可以讓優質項目有更穩健的預期利潤。從長遠來講，讓企業在室第品質方面有更多空間，有助於晋升南京在全國熱點都會中的競爭力和價值引力。取缔房地產企業競得地塊數量限定，可以讓資金狀況比較好的品牌房企發揮資金優勢结構更多片區。
在3月14日無錫發布的2022年第一次集中出讓地皮預通知布告中，放寬對“用地預申請保証金”和“地皮出讓金”的请求，也有用低落了房地產開發企業的資金壓力。
房地產開發企業、二手房業主也在主動作為，試圖冲破今朝“低溫運行”的市場環境。3月28日，南京建鄴區河西南片區一樓盤領取銷售許可証，颁布發表首付比例五成。該片區為南京市熱門板塊，首付八成是主流。這次該樓盤主動將首付降為五成，被業內視為房地產市場已轉為“買方市場”的標志。
在二手房市場，想要盡快成交，必要業主更多讓價。張誠告訴記者，3月份該片區成交量較以前上升明顯，但成交的多数是業主主動低落報價、性價比較高的房源。
存量去化壓治療鼻癢，力大，需進一步優化政策
今朝，江蘇各都會的房地產市場仍有較大的去化壓力。
4月1日，南京14家樓盤報名結果出爐，僅4家樓盤達到搖號请求，其余10家樓盤均不消搖號，此中包含原來較為熱門的河西南、江心洲片區的2家樓盤。
南京網上房地產數據顯示，南京一、二、3月份新居認購量5731套、成交21129套，認購量下跌43%，成交量下跌30%。在剛剛過去的這個清明小長假，截至4月5日16:30，4月3—5日共認購商品室第651套，成交172套，同比客岁清明小長假，認購量下跌40%，成交量下跌68%。
克而瑞數據3月31日發布的統計數據顯示，2022年2月，江蘇省商品室第庫存9541萬平方米，環比降低5.18%。從13個設區市市區商品室第庫存去化周期來看，南京去化周期最短，僅需7.8個月，常州、南通排列2、三位，去化周期分別為9.3個月、9.5個月。從13市商品室第庫存量來看，蘇州庫存最大，為1838.23萬平方米，此中蘇州市區庫存902.96萬平方米，去化周期約12.9個月，去化壓力大﹔其次是無錫，商品室第庫存1124.57萬平方米，無錫市區庫存521.43萬平方米，去化周期約10.3個月。
3月16日，有專家解讀2月70城房價數據時說，整體來看，今朝，一線都會新居和二手房房價進一步回升，安家置業迎來窗口期。
為提振樓市信念，國內已有很多都會出台处所層面房地產新政。3月份，鄭州、哈爾濱、福州前後發文或表態，對限貸、限購或限售政策進行調整。據統計，截至3月尾，本年全國已有60余城調整房地產相關政策，調整标的目的触及調整限購限售、低落首付比例、增长公積金貸款額度、下調房貸利率、發放購房補貼等多個方面。
□ 本報記者 劉 霞 |
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發表於 2022-8-20 20:29:56
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